近期，关于现房销售话题再次成为业界和媒体关注的焦点。一是源于某外媒一则“中国正考虑全国推广现房销售”的“小作文”；二是源于5月7日金融监管总局关于“近期将加快出台与房地产发展新模式相适配的系列融资制度”的表述；三是河南信阳出台文件融券通，要求“新出让土地开发的商品房一律现房销售”。
现房销售作为房地产发展新模式的重要一环，其试点工作早已在推进过程中。据机构统计，目前全国至少已有30个省市发布推进现房销售试点的相关文件，18个城市推出实质性支持举措。从市场情况看，现房销售在商品住宅销售中的占比从2020年的12.7%上升到2024年的30.8%，5年提升18.1个百分点，推进速度可见一斑。但是从目前房地产市场形势看，全面推行现房销售时机并不成熟。
首先，全面推进现房销售会给企业端造成更大的经营压力。年报数据显示，2024年上市房企整体销售毛利率仅为14.6%，销售净利率为-8.31%，行业整体投入资本回报率（ROIC）仅为0.2233%，均创下历史最低水平。2024年行业整体资产负债率为75.4%，虽较2023年略有下降，但仍处于较高水平。从上述指标可以看出，目前房地产行业面临盈利能力下降、成本费用提升、流动性压力大的状况。现房销售意味着项目开发周期从2年延长至3~5年，房企资本回报率将进一步降低，现金流压力进一步加剧。在缺乏相关支持政策情况下，过快推行现房销售，有可能导致房企现金流枯竭，若引发房企信用危机，不利于巩固房地产市场稳定态势。
其次，现房销售对土地市场也会产生一定影响。现房销售模式下，土地出让门槛抬高，房企拿地的难度和不确定性增加，进而影响到土地市场复苏。以海南为例，2020年全面推行现房销售后，土地成交面积锐减54%。杭州2021年推出的10宗现房销售地块中，9宗因房企资金压力流拍融券通，最终政策被迫搁置。目前土地市场刚刚有所回暖，如果全面推行现房销售，无疑将极大影响到土地市场的复苏节奏。
现房销售作为一项涉及金融、土地、行业生态的系统工程，全面推行不可操之过急，更不能搞“一刀切”。目前仍需以地方试点为基础，进一步完善相关配套政策，因势利导逐步推进。结合各地试点经验，相关配套政策大致包括以下几个方面。
一是金融支持政策。5月7日金融监管总局表示，“近期将加快出台与房地产发展模式相适配的系列融资制度”，业界猜测支持现房销售或是其中一项重要内容。例如，可通过进一步推广REITs（不动产投资信托基金）、政策性贷款等工具，延长开发贷期限至现房销售阶段，缓解房企资金压力；鼓励长期资本参与现房项目，构建多元化融资体系；允许开发商分期缴纳土地出让金、带规划方案供地，降低房企前期资金门槛，对现房项目土地出让金缴纳期限给予弹性调整。
二是税收财政政策支持。税收优惠方面，推迟预缴税金至销售率90%节点，缩短增值税留抵退税周期。对实施现房销售房企减免部分土地增值税或所得税。购房激励方面，包括对购买新建商品住房现房的予以购房补贴、契税补贴或利率优惠。
三是实施差异化区域政策。在库存高企的三四线城市优先推行现房销售，以此控制新增供应。在市场压力之下，这些城市期房项目已经乏人问津，现房销售也是顺势而为。热点城市则可根据库存状况逐步推进，根据具体项目实施差异化政策，避免短期供应断层加剧供需矛盾。对于已实施现房销售的城市，也需设置2~3年缓冲期，并采取“新老划断”方式，允许已拿地项目按原预售规则执行。对于采取预售的项目，加强预售资金监管是最关键一环。
文章来源：中国房地产报融券通，原文标题：《现房销售需因势利导》。
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